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业 主 管 理 规 约(参考文本)

发布时间:2016-09-12 17:33:35  查看:1040次


业 主 管 理 规 约

(参考文本)

第一章   总   则

第一条  根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》、《宁波市住宅小区物业管理条例》和有关法律法规,结合                 实际情况,制订本管理规约。

    第二条  本《管理规约》对物业管理区域内的全体业主和使用人具有约束力。

第二章  物业的使用

第三条  业主在物业管理活动中依照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《宁波市住宅小区物业管理条例》以及相关法律、法规的规定,享受相应的权利,履行相应的义务。 

第四条  业主应遵守法律、法规的规定,按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则,在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面,按照有利于物业安全使用、外观整洁以及公平合理、不损害公共利益的原则,妥善处理与相邻业主的关系。

    业主、使用人在物业使用中,不得有下列行为:

1、私设摊点、跨门营业,跨门放置杂物、电瓶车、自行车等;在小区内散养家禽及在公共部位使用煤炉等;

2、在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物和高空抛物;

3、在物业共用部位、共用设施设备上乱涂写、乱刻画、乱张贴、乱悬挂;

4、影响市容观瞻的乱搭、乱设广告牌,店面招牌的设置应符合物业的整体美观并经相关职能部门审批后进行设置;

5、违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品、排放有毒有害物质、燃放烟花爆竹等;

6、践踏、占用、擅自改变、破坏绿化用地(将绿化擅自改为私家花园或种植菜蔬等),损坏园林建筑小品,在树上刻画、拉绳(铁丝)晒衣服等;

7、聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德的行为;

8、业主、使用人饲养宠物时,应当遵守宠物有关饲养规定。依法、文明饲养动物、宠物,在小区内不能因散养家禽、饲养宠物而影响、损害其他业主的利益。

9、                                                    

第五条  业主在本物业管理区域的车辆停放、电梯使用、空调安装等,应严格遵守相关规定、管理制度和约定;在物业使用中不发生法律、法规、规章和规范性文件中规定的禁止性行为:

1、业主、使用人使用电梯时,应遵守电梯使用管理规定。

2、业主、使用人车辆行驶和停放,应遵守以下规定:

(1)    吨以上货车(搬家等特殊情况除外)、大型客车以及载有易爆、剧毒、放射性等危险品的车辆禁止进入小区;

(2)机动车辆在小区内行驶,时速不得超过      公里,禁止鸣号、试车和练车;

(3)机动车应当按规定的车位停放,不得在消防通道、消防井盖、绿化等场地停放;

(4)应当按规定缴纳停车费用;

    (5)不得擅自在公共停车位上安装任何设置,车辆停放期间,防盗报警器应使用静音,防止发生噪音影响他人生活和休息;

(6)本物业管理区域的共用车位使用分配方式为:                 

    (7)                                              

    第六条  业主、使用人需要装饰装修房屋的,应告知物业服务企业;同时,物业服务企业应当将房屋装修的禁止行为和有关装修备案等事项书面告知业主或使用人;在装修房屋时,业主、使用人应自觉遵守《宁波市城市房屋使用安全管理条例》等有关规定,并接受市相关职能部门和物业服务企业的检查、指导和监督。

业主在装饰装修中不得有下列行为:

1、擅自改变房屋结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格),设计用途,功能和布局等; 将不具备防水要求的房屋或者阳台改为卫生间、厨房间;擅自开挖地坪、破墙开门,擅自改变房地产权证书载明的物业使用用途性质。

2、对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建;禁止违法搭建建筑物或者构筑物(如:在房屋顶面上加层建房、搭棚)。

3、擅自占用或损坏楼梯、通道、房屋、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用设施及场地;不得越界使用属于公共所有的店面、门岗等屋顶天台和屋面;擅自占用物业共用部位和公共场所放置装饰装修材料及装修垃圾。

5、擅自拆除、截断、改变、连接、改造供电、供水、供气、供热、有线电视、通讯、排水、排污、消防等公用设施。

6、因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用或侵害相邻业主合法权益的,业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。

7、物业装饰装修的其他约定:

(1)封闭阳台的约定:                              

(2)安装防盗窗的约定:                                

(3)安装晒衣架及花架的约定:                           

(4)空调安装的约定:应当按照房屋预留的位置安装,未预留设计位置的,应按物业服务企业指定的位置安装,并按要求做好噪音及冷凝水的处理。

(5)装饰装修施工时间的约定:为保证业主的正常休息,本物业管理区域的装饰装修施工时间为                      ,其他时间不得施工或必须静音施工。

8、其他损害物业的行为。

擅自改变物业使用性质的、破坏物业结构,损害其他业主或使用人合法权益的,其他业主或使用人可以向人民法院提起诉讼。业主因特殊情况需要改变物业设计用途的,除遵守法律、法规外,业主应在征得相邻业主书面同意后,报有关行政主管部门批准,并将有关部门审批的资料报送物业服务企业留存。

第七条  居住房屋租赁。应当遵守国家、本市关于房屋租赁的有关法律法规和政策规定,遵守社会公德,不得危及住宅物业的安全,不得损害其他业主的合法权益。无论出租或转租的,业主均应依法承担相应的责任。

业主转让或者出租物业时,须将本规约作为物业转让合同或者租赁合同的附件。业主转让或者出租物业后,当事人有责任将物业转让或者出租情况、通讯方式书面(或电话)告知物业服务企业。

违反本条约定出租或转让房屋的,业主或承租人应予纠正,损害其他业主或使用人合法权益的,业主或使用人可以向人民法院提起诉讼。 

第三章   物业的维修养护

第八条  业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。

第九条  业主应及时对屋内影响相邻业主权益的损坏部位和设施进行维修;业主发现房屋内属公共维修责任的共用部门和设施损坏时,应及时通知物业服务企业,并采取合理措施防止损失扩大。

第十条  因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时,业主或物业服务企业应事先告知相关业主,相关业主应给予支持和配合;相关业主阻挠维修养护的,造成物业损坏及其他损失的,应承担相应的赔偿责任。

第十一条  发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况下,必须及时进入物业专有部分进行抢修但无法通知相关业主的,物业服务企业应向相邻业主说明情况,并在第三方(如所在地街道、社区居委会或派出所等)的监督下,进入相关业主的物业专有部分进行抢修,事后应及时通知相关业主并做好善后工作。

第十二条  因维修养护物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的,应告知业主委员会、物业服务企业及社区居委会,在征得相关业主同意和相关职能部门的审批后实施,并按约定期限恢复原状。

第十三条  物业存在安全隐患、危及公共利益或其他业主合法权益时,责任人应当及时采取措施消除隐患。责任人不履行或者无法履行应急维修义务,且需进入物业内部应急维修的,物业服务企业可在公安机关或者居委会到场见证下具体实施,维修中发生的费用由责任人承担。

第十四条  业主因人为原因造成共用部位或共用设施设备损坏的,当事人应负责修复或赔偿损失。

第十五条 物业专项维修资金筹集和使用。

(一)业主应当按照规定筹集和使用物业专项维修资金: 

(二)物业共有部分、共用设施设备和相关场地的维修及更新符合下述情形之一的,经业主委员会同意后,由物业服务企业或者其他管理人组织实施,费用按规定列支。 

1、出现涉及停水、停电、电梯停运等严重影响业主正常生活的紧急情况;

2、物业发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况; 

3、出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修的情形; 

4、维修和更新费用在           元以下;

5、                                         

(三)物业共用部分的维修、更新、改造符合下述情形之一的,经占建筑面积三分之二以上的业主且总人数占三分之二以上的业主同意后,由物业服务企业或者其他管理人组织实施,费用按规定列支。

1、物业维修、更新、改造费用在      元以上;

2、                                              

第四章   业主的共同利益

第十六条 执行业主大会和业主大会授权业主委员会作出的决议、决定。积极配合物业服务企业做好物业管理工作,遵守各项管理规章制度。

第十七条  本物业管理区域内,物业服务收费采取           方式(包干制、酬金制)。

物业服务费用关系到物业管理工作正常开展和全体业主的共同利益,业主在办理物业交付手续后,应当积极履行义务,自觉按时交纳物业服务费用。业主委托物业服务企业提供特约服务的,其费用由双方当事人另行约定。

第十八条  业主出租物业时,约定由承租人交纳物业服务费用的,业主负连带责任。转让物业的,业主应自觉与物业服务企业结清各项物业服务费用。

第十九条   业主未按规定交付物业服务费的,业主委员会应当督促其限期交付,业主逾期仍不交付的,业主委员会或其委托的物业服务企业可以在物业管理区域内公布欠交费用的业主室号和姓名进行催讨;仍不交付的,业主委员会或其委托的物业服务企业可以在新闻媒体或主要网络上公布欠交费用的业主室号和姓名进行催讨,也可以向物业所在地人民法院起诉。

第二十条  为维护业主的共同利益,全体业主同意在物业管理活动中授予物业服务企业以下权利:

(一)根据物业管理法律法规和管理规约由物业服务企业制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等各项规章制度;


(二)业主或使用人违反物业管理法律法规及本规约第四条、第五条、第六条、第七条、第八条约定的,物业服务企业有权劝阻、制止;业主拒不改正的,物业服务企业在上报相关职能部门的同时,可以采取下列措施予以制止: 
     1、禁止施工人员、施工工具、装修材料、家具物品等进入物业管理区域; 


2、采取停水、停电等强制措施,制止违规装修、违法搭建建筑物或构筑物、乱搭乱设广告牌及擅自拆除、截断、改变、连接、改造供电、供水、供气、供热、有线电视、通讯、排水、排污、消防等行为;

3、在业主委员会、社区、相关部门到场见证的情况下,强行拆除违法搭建的建筑物或构筑物、乱搭乱设的广告牌、私自在室外安装的各种晾衣架、私自安装的封闭阳台、私自安装在玻璃窗外的防盗窗;

4、强行清除擅自在公共区域堆放的杂物及擅自在绿化用地上种植的蔬菜和其他植物;

5、暂时扣留小区内散养的家禽及违反有关规定饲养的宠物,情节严重的可采取没收处理;

6、对其他违反规约的情形,在不违反法律法规和本规约的情况下,可由业主委员会视情委托物业企业制订相应的管理措施,维护全体业主共同利益。

(三)除根据法律法规规定需要当面送达或以其他方式送达的相关通告外,物业服务企业采用下列第    种方式送达的,视为已向每位业主及物业使用人送达相关通告:

1、在物业管理区域内显着位置上张贴通告公示    日;

2、采用电话或短信通知;

3、上门告知;

4、在业主家门口张贴通告;

二十一 本物业管理区域内发生需由全体业主分担费用的事项,按下列第     种方式分担:

(一)按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定;

(二)业主大会决定;

(三)                            

业主利用共用部位、共用设施设备设置广告或进行其他经营活动的,应当征得有关业主、业主委员会的同意,并按照规定办理有关手续。 

第二十三条  业主委员会负责监督本管理规约的实施。为维护业主的共同利益,全体业主同意在物业管理活动中, 授予业主委员会以下权利:

1、对业主违反管理规约和物业服务合同约定的行为,有权依照法律、法规和管理规约,要求当事人停止违反行为,

2、监督物业经营用房的出租;

3、确定小区停车收费标准并委托物业服务企业或其他管理人执行;

4、监督小区中修以下日常维修资金使用;

5、小区公共收益的处置;

6、                           

第二十四条  对业主大会表决事项,业主逾期不参加投票的,票数按下列第    种形式进行计算:

1、表决数超过应表决数1/2时,计入多数票,表决数未超过1/2时,视为       (同意、不同意)表决内容;

2、按同意票数和不同意票数的比例分摊;

3、                       

第五章 违约责任和违约纠纷的解决

第二十五条  业主、使用人应自觉遵守本管理规约,违反本管理规约造成其他业主、使用人人身伤害或财产损失的应负相应的赔偿责任。

对业主的违约行为,业主大会、业主委员会或其他业主有权督促其改正,也可委托物业服务企业督促其改正。

第二十六条 业主对物业服务工作有意见或建议的,可直接向物业服务企业提出,也可向业主委员会提出。遇有涉及公共利益的争议应通过业主委员会协调解决,或提交业主大会表决。

第二十七条  业主、使用人违反管理规约,妨碍物业正常使用、造成物业损怀或导致全体业主共同利益受损的,其他业主、业主委员会或物业服务企业可依据本管理规约向人民法院提起诉讼。

第二十八条  其他条款

                                                             

                                        

 

第六章 附  则

第二十九条  本管理规约如有与法律、法规、规章文件相抵触的条款,该条款无效,但不影响其他条款的有效性。

第三十条  本管理规约,经占建筑面积       以上的业主且占总人数 

       以上业主同意并通过,自          日起生效。

 

                       业主大会(盖章)

               

 

 

注:根据规定,业主规约经占建筑面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上业主同意并通过,方可有效,但本规约第十五条第(二)项第4目需经占建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意并通过,方可有效。

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